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不動産 賣買契約上 同時移行抗辯權의 合理化 方案 : -등기이전 의무의 현대적 변용을 중심으로-

Measures to Rationalize the Plea of Simultaneous Performance in Real Estate Sales Contracts; Focused on the Modern Transformation of Registration Transfer Obligation

박동근 (Park Donggeun, 한양사이버대학원)

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부동산 매매계약에 있어서 일방이 이행을 지체하면 상대방은 계약이행을 최고하고 최고기간이 지나면 계약은 자동 해제된다고 통지한다. 그러나 이행 지체 당사자는 무응답으로 일관하다가 상당한 시일이 지난 후 소송을 통하여 동시이행 항변권에 의한 계약존속을 주장하는 경우가 있다. 최고를 한 일방의 입장에서는 해제를 최고할 당시에 상대방이 동시이행 항변권을 행사하였더라면 이를 방어할 수 있었을 것이나 사후에 최고 당시의 이행을 문제 삼음으로 불이익을 감수 할 수밖에 없다. 그리고 종료된 것으로 믿고 있던 계약은 법원의 판결이 있기까지는 유동...
부동산 매매계약에 있어서 일방이 이행을 지체하면 상대방은 계약이행을 최고하고 최고기간이 지나면 계약은 자동 해제된다고 통지한다. 그러나 이행 지체 당사자는 무응답으로 일관하다가 상당한 시일이 지난 후 소송을 통하여 동시이행 항변권에 의한 계약존속을 주장하는 경우가 있다. 최고를 한 일방의 입장에서는 해제를 최고할 당시에 상대방이 동시이행 항변권을 행사하였더라면 이를 방어할 수 있었을 것이나 사후에 최고 당시의 이행을 문제 삼음으로 불이익을 감수 할 수밖에 없다. 그리고 종료된 것으로 믿고 있던 계약은 법원의 판결이 있기까지는 유동적인 상황에 처하는데 이는 상대방이 동시이행 항변권을 채무 불이행의 구실로 삼기 때문이다. 최고를 받은 상대방은 최고기간 내에 동시이행 항변의 행사여부를 통보 하여야 하며 사후에 이를 주장하는 것은 용납되지 않아야한다. 이렇게 하는 것이 최고의 목적과 공평의 관념 권리남용금지의 원칙에 부합한다. 해제권을 행사하기 위한 이행의 제공에 대하여 판례는 매도인의 경우에 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류 제공을 매수인의 경우에는 매매대금의 제공을 요구고 있다. 이는 동시이행 관계에 있는 양 채무의 성격상 일방이 먼저 적법한 이행을 하여야만 상대방이 지체책임을 지기 때문이다. 본 고에서는 적법한 이행제공의 의미를 분석하기 위하여 이행의 요소들이 가지는 의미들을 분석하였다. 그 결과 매도인의 준비서류라는 것이 매도인의 신분을 증명하는 서면이기 때문에 이러한 서면을 출력하는 행위는 주 채무인 소유권이전등기에 수반되는 부수 채무임을 주장하였다. 이는 매수인의 경우 주 채무는 매매대금의 지급이므로 대금을 인출하기 위한 은행의 예금지급청구서의 준비를 이행의 준비로 볼 수 없음과 같은 맥락을 가지는 것이다. 그러므로 부수적인 채무에 대한 엄격한 이행은 실로 의미 없는 일이라고 하겠다. 다른 면에서 고찰해 보면 채권자 지체시의 이행의 제공은 구두제공인 이행의 준비라는 측면에서는 이러한 서류들은 즉석에서 발급받을 수 있기 때문에 매도인이나 매수인은 언제라도 이행이 가능한 상태에 있다고 보는 것이다. 적합한 이행의 제공이란 계약내용과 동일한 이행을 제공하는 것이 원칙 이지만 일방이 이행의 장소에 출석하지도 않고 최고에도 응답하지 않는 채권자 지체 시에는 쌍무계약의 견련관계로 인하여 이행제공에서 이행의 준비로 완화된다. 그리고 준비라는 의미는 계약 당시의 소유권 유지와 지급능력의 보유하면서 구두제공 하는 것으로 충분한데 이는 소유권과 그에 해당하는 매매대금이 주 채무이고 이행이 아닌 이행의 준비는 상대방이 청구하여 올 경우 제공할 수 있는 정도의 준비만 갖추면 되기 때문이다. 종래의 판례는 해제의 최고에 있어서 일방의 이행은 상대방의 동시이행항변권을 무력화할 수 있을 정도로 엄격하게 요구하였다. 그러나 이는 채무이행의 장소에 나타나지도 최고에 응하지도 않은 채무지체 자를 지나치게 보호하는 문제가 있었다. 이에 따라 대법원 92다5713판결을 시작으로 판례는 채권자가 불성실 하다면 이에 상응하는 이행의 제공으로 족하다고 하면서 이행의 제공을 요구하던 것에서 이행의 준비를 요구하는 것으로 바뀌었다. 그리고 대법원 2012다65867에서는 상대방의 수령거절 의사와 비교하여 부동산매도용인감증명서를 발급받지 않은 매도인의 이행을 인정함으로써 민법 제460조의 구두제공의 기준에 대한 재해석의 필요성이 제기되었다. 매도인의 이행제공의 핵심인 매도용 인감증명서를 제외함으로써 매도인의 이행은 유명무실해지고 따라서 구두 제공의 기준도 앞서 설명한 대로 소유권 및 지급능력의 보유와 언어의 제공을 의미하는 것으로 확장 되었다고 생각한다. 이와 같은 주장을 증명을 위하여 이 글에서는 매도자의 서류제공 의미 분석과 학설상의 분석 및 민법 제460조 구두 제공의 의미라는 삼면에 걸쳐 논증을 진행하였다. 끝으로 동시이행 항변권의 적용은 그 권리 관계의 복잡성으로 인하여 용이하지 않기 때문에 다툼의 소지를 없애는데 실무적인 방지책이 병행 되어야 한다고 주장 하였다. 이를 위하여 미국의 사례를 통해 동시이행 항변권의 문제를 간명하게 처리하는 방법을 모색 하였고 이를 통하여 동시이행 관계를 선후이행 관계로 전환하여야 하며 분쟁을 사전에 막기 위해서는 에스크로 회사 등 제삼자의 개입이 필요함을 주장하였다. 그리고 우리나라의 부동산 매매계약서 약관조항이 채무불이행으로 인한 해제에 관한 내용뿐이므로 그 반대 권리인 동시이행 항변권을 약관에 기입하는 방법을 연구하였다. 본 연구가 부동산 매매계약상 동시이행 항변권으로 인한 복합적인 문제를 해결하는데 기여할 수 있기를 바란다.
목차 moremore
I. 序 論 1

1. 연구의 배경 및 목적 1
...
I. 序 論 1

1. 연구의 배경 및 목적 1
2. 연구의 방법 3
3. 선행 연구 4

Ⅱ. 不動産 賣買契約과 同時移行抗辯權의 槪觀 6

1. 부동산 매매계약 6
1) 부동산의 특성 6
2) 부동산매매계약의 특성 6
(1) 부동산 매매계약의 성격 6
(2) 부동산 매매계약서의 내용 7
3) 쌍무계약으로서의 특성 9
(1) 쌍무계약의 원칙 10
(2) 견련관계 13
(3) 견련관계의 변화 15

2. 동시이행항변권의 개관 17
1) 동시이행 항변권의 의의 17
2) 입법주의 18
3) 법률요건 19
4) 속성 21
5) 효과 23

3. 실무상 문제 25
1) 부동산 매매계약의 이행과정 25
2) 실무상 문제 26

Ⅲ. 不動産 去來上 同時移行抗辯權의 判例와 學說 檢討 28

1. 판례의 검토 28
1) 중도금 이행지체 중 잔금기일의 도과 28
(1) 판례 28
(2) 검토 29
2) 상대방의 수령지체 중 이행제공의 지속문제 30
(1) 판례 30
(2) 검토 31
3) 잔금시기의 매도인의 이행지체 33
(1) 판례 34
(2) 검토 35
4) 잔금시기 매수인의 이행지체 36
(1) 판례 38
(2) 검토 42

2. 학설의 검토 42
1) 항변권 원용 필요성에 관한 학설 43
(1) 원용설(항변권설) 44
(2) 불원용설 (계약 성립시설) 46
2) 지체저지효과에 대한 학설 48
(1) 존재효과설 48
(2) 행사효과설 49
(3) 동시이행 관계설 50
(4) 분리적용설 51
3) 학설의 검토 52
(1) 원용 필요성 52
(2) 원용설의 적용 문제 53
(3) 지체저지와 상계금지 효과의 원용 53

Ⅳ 不動産 去來上 同時移行抗辯權 硏究 55

1. 잔금과 소유권이전등기서류의 대가 관계분석 55
1) 소유권이전 등기서류의 성격 55
2) 소유권이전등기서류의 발급에 소요되는 시간 59
3) 잔금과 소유권이전등기서류의 대가관계 60
4) 가능한 추론의 검토 61
(1) 매수인의 이행거절의 의사표시라는 관점 61
(2) 잔금납부를 선 이행으로 보는 관점 62
(3) 잔금과 현실인도가 대가관계라는 관점 63
(4) 이행이 아니고 이행의 준비라는 관점 64
(5) 구두제공의 완화라는 관점 65
(6) 항변권 포기로 인한 계약해제라는 관점 67
(7) 형평성에 의한 해석의 관점 69
(8) 소결 70

2. 중도금지체 중 잔금일 도과에 대한 분석 72
1) 중도금의 성격 73
2) 가능한 추론의 검토 73
(1) 판례와 다수설의 관점 73
(2) 매수인의 중도금 지체가 지속된다는 관점 74
(3) 신의칙과 계약의 내용에 따른다는 관점 76

3. 부동산 매매계약의 동시이행 항변권의 구조 연구 77
1) 중도금 이행지체 중 잔금기의 도래 77
2) 과실 반환의 문제 78
3) 이행 제공의 지속문제 79
4) 원용 불원용 행사효과설의 적용문제 80
5) 소결 83

Ⅴ 實務的인 解決策 85

1. 미국식 모델 85
1) 양국의 동시이행 항변권비교 87
(1) 계약 성립의 의미 87
(2) 동시이행 항변권 87
(3) 동시이행 조건 88
(4) 동시성의 문제 89
(5) 동시이행 항변의 판결 90
2) 조건설의 적용 가능성 91

2. 동시이행 관계의 합리화 방안 91
1) 제삼자 보증 92
2) 국가의 개입 92
3) 계약서의 재구성 93
(1) 약관으로 구성 93
(2) 선후이행관계로 구성 97

Ⅵ 結 論 99
1. 중도금 지체 중 잔금기일의 도과 99
2. 매도인의 소유권이전등기서류의 이행 100
3. 동시이행관계의 합리화 방안 101

참고 문헌 103
ABSTRACT 106